2023年至今房地产市场经历了多个阶段，7月下旬以来中央频繁表态，释放利好信号，但楼市仍然延续探底行情。

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从企业来看，截至2023年7月，百强房企全口径销售金额已有10家过千亿，过500亿的有17家，从这些企业的单月销售情况来看，2023年“千亿房企”数量将在去年“腰斩”的基础上进一步下滑，最终仅约16-17家企业保持千亿规模。

我们认为，在整体行业规模见顶回落之后，未来全国性的规模房企数量将大幅减少，主要还是以央国企为主，除此之外会有很多区域性的和专业性的企业。

目前整个行业已经从我们原本所熟悉的运作模式，走到了一个不熟悉的模式之中，未来仅20强还有追求规模的可能，其余企业将会更多的致力于专业及区域、城市方面的发展。

2023年7月，整体楼市延续探底行情，TOP100房企业绩规模创近年新低，单月业绩同环比双降，累计业绩同比降低4.7%、业绩增速由正转负。

从2019年至2023年前7月百强房企单月业绩走势来看，2023年百强房企单月业绩从6月起已连续两月达近5年新低。

目前市场需求和购买力透支、行业信心也仍处在低位。2023年以来虽然有一定的修复预期，但在供需两端制约之下，楼市复苏动能趋缓、企业去化压力仍然较大。

具体到企业表现来看，2023年7月有逾8成百强房企单月业绩环比降低，同比降低的企业在也占到近7成。

2023年1-7月全口径金额超1000亿元的房企共10家，与2022年同期持平，其中全口径金额超2000亿有2家，较2022年同期减少1家；全口径金额在500到1000亿元之间的房企有7家。

自2010年万科成为第一家千亿房企以来，房地产行业经历了长达十多年的黄金时代，2021年起行业进入调整期，与此同时，千亿房企数量也随之从峰值逐渐回落，2022年千亿房企只剩下20家，较2021年峰值减少了23家。

从2023年至今的市场情况来看，2023年“千亿房企”数量将在去年“腰斩”的基础上进一步下滑，最终仅约16-17家企业保持千亿规模。

过去“千亿”是房企“进阶”的关键指标，以后“千亿”将就此退出时代舞台。

不仅如此，未来全国性规模房企数量也将大幅减少，未来仅20强还有追求规模的可能，其余企业将会更多的致力于专业及区域、城市方面的发展。

这主要是由于，一方面房地产市场进入行业调整期，整体规模下台阶，另一方面经过数十年发展，我国房地产市场已经走过总量上供不应求阶段，甚至一些区域已经出现结构性过剩的现象。

从行业规模来看，过去十年新房销售规模132亿平方米，未来十年，我们预计销售规模在100亿平方米上下。

从总量上看，132亿平方米与100亿平方米似乎差距并不是很大，但是由于过去5年整体市场处于上升期，每年销售规模在16-17亿平方米的高位，未来一段时间可能只有10亿平方米，因此会感受到较大的落差。

值得注意的是2016年是一个关键的年份，从这一年开始，整个行业的变化就已经开始了。

对比近十年全国商品房销售面积走势，受惠于棚改货币化安置加速推进，全国商品房销售面积迅速从2015年的12.8亿平方米跳涨至2016年的16.9亿平方米，随后2017年至2021年五年时间商品房销售面积维持在17亿平方米左右。

随后，受住房需求饱和、购买力透支、市场疲软等多方面影响，2022年销售规模出现明显下降。

对比“千亿”房企数量，可以看到，2016年“千亿”房企数量为12家，2017年开始“千亿”房企数量明显增加，为17家，到了2018年跳涨至30家，随后2020年千亿房企数量再次跳增，首次达到历史顶点，43家，2021年千亿房企数量与2020年持平。随后，到了2022年“腰斩”至20家。2023年“千亿”房企数量或为16-17家，未来有可能出现进一步减少。

目前整个行业已经从我们原本所熟悉的运作模式，走到了一个不熟悉的模式之中。

未来肯定还会有全国性规模房企的存在，但数量肯定会出现大幅减少，主要还是以央国企为主。

这一点，从目前各大城市土拍市场可见一斑，目前大多房企在有限的资金压力之下，纷纷押宝优质核心地块，仅央国企还有采用“广撒网”策略的余力。

与此同时，将出现更多的区域性或城市性的开发企业，如滨江集团。2023年1-7月滨江集团全口径销售金额1027.9亿元，排名第10。作为一家总部在杭州的企业，滨江集团也是行业内少见的达成千亿规模的区域型房企。

事实上，在行业整体低位调整下，市场去化也变得愈发困难，城市分化严重，房企投资变得聚焦，2023年上半年百强房企中拿地TOP10的企业大多集中在10个城市左右拿地，排名前三的城市分别是北京、杭州、上海。

可以预见的是，未来土拍热度指标将逐步与新房市场趋同，如何做好区域深耕，也是各大房企需要考虑的难题。

在这其中，央国企和民企、规模房企和区域房企都有自己的生存之道。

具体到一个特定的城市之中，我们认为，未来不一定规模房企就一定能在特定城市中赢过中小房企，尤其是在普通的二线城市和三四线城市，在我们走访各地的过程中就曾见过地方企业操盘能力远胜于规模品牌房企的案例，关键就在于如何因地制宜，在这个过程中，规模房企可能会被自身的流程和标准所桎梏。

除此之外，还有一些专业的企业，可能会发展到只做物业、长租、产城、运营等单项业务，这些企业在专业领域上面也可以有所建树。

在行业规模变化下，企业自身也会发生变化。在整体行业的调整过程中，所有的企业都将做出不同的选择。

我们认为，未来暂时不会再有人提“高速发展”4个字，行业中的每一个人都将慢慢习惯新的行业发展模式、新的市场状态。

不仅是房地产行业进入到平稳健康发展阶段，各行各业都进入到平稳健康发展阶段。我们要适应这样一个从高速进入到平稳发展的改变。

对企业来说，很多企业已经主动或被动发生着一些变化，未来能够“重新出发”的企业，都是完成了从“痛”到“积”的这样一个过程。

来源：丁祖昱评楼市，本文已获授权，向原作者表示感谢。

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